居住用財産の譲渡損失における特例活用 ―特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除― 税のお役立ち情報

マイホームを譲渡した際、売却損（譲渡損失）が生じた場合にも税負担を軽減できる特例があります。

特に「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措法41条の5の2）」は、新居の購入を伴わない売却でも活用できるため、要件の正確な把握が重要です。

1. 特例の概要と効果

本特例は、住宅ローンの残高が売却価格を上回る場合に、その損失を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できる制度です。その年に控除しきれない損失は、翌年以降最長3年間にわたり繰り越して控除できます。控除限度額は「実際の損失額」と「ローン残高から売却額を引いた差額」のいずれか少ない方となります。

2. 主な適用要件

特例の適用を受けるには、主に以下の要件を満たす必要があります。

対象資産： 国内にある自己の居住用財産であること。

所有期間： 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること。

譲渡期限： 住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。

ローン要件： 譲渡契約日の前日に、償還期間10年以上のローン残高があること。

所得制限： 合計所得金額が3,000万円を超える年は、繰越控除の適用は不可。

親族間取引： 親族など特別な関係者への譲渡でないこと。

3. 計算および手続き上の留意点

損失額を正しく算出するため、取得費の確認には注意が必要です。相続物件は被相続人の取得費を引き継ぐため、当時の購入価格を基に計算します。相続登記費用は取得費に算入できますが、引越費用や税理士報酬は譲渡費用に含まれません。

本特例の適用には、損失が生じた年および繰越期間中、期限内に確定申告を行うことが必須条件です。適用漏れは将来の税負担に影響するため、事前の正確なシミュレーションと専門家への相談をお勧めいたします。

（肥田木会計）